CONDITIONS DE TAUX DE VOTRE PRET

 

Le Taux d’intérêt

 

Les banques révisent leurs taux d’intérêt une fois par mois en régle générale en fonction du taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne, du cout du risque en fonction du profil de l'emprunteur, de la marge commerciale de la banque et des couts de fonctionnement. 

Le taux d’intérêt varie en fonction de plusieurs paramètres :

  • La durée du prêt, plus la durée est longue plus le risque est important pour l'organisme prêteur, la durée la plus longue est 25 ans pour une banque de dépot et les taux sont souvent fixés par tranche de 5 ans.
  • Le revenu annuel net du foyer emprunteur
  • L’apport net de l’emprunteur

L’apport considéré par les banques est l’apport global déduit des frais de notaire et d'emprunt (frais de garantie et frais de dossier) et éventuellement des frais de courtage.

 

Le taux de l’assurance emprunteur

 

Pour tout prêt immobilier, la banque vous propose automatiquement une assurance emprunteur avec obligatoirement les garanties Décès & PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie).

pour un achat de résidence principale ou secondaire, on vous conseille également  l'incapacité de travail qui garantit le remboursement des mensualités de prêt de votre emprunt après souvent une franchise de 90 jours. 

Le taux de l’assurance varie en fonction du capital emprunté, de votre âge au moment de la contraction du prêt et de la durée du prêt .

Votre état de santé est également pris en compte au moment de la contraction du prêt. En effet, pour contracter une adhésion de l’assurance emprunteur, il y a un questionnaire de santé à remplir et d’autres formalités pour des prêts importants : analyse de sang, rapport médical avec médecin, électrocardiogrammes avec ou sans effort, test de cotinine….

en cas de gros capitaux empruntés, les formalités médicales sont importantes.

Certaines assurances peuvent également être plus avantageuses si vous êtes non-fumeur.

On mesure le risque pour vous calculer votre prime d'assurance.

 

La garantie du prêt

Les banques proposent automatiquement une garantie pour le prêt immobilier pour éviter de prendre en charge les risques lorsque les échéances de prêt ne sont pas honorées.

lorsque l'emprunteur ne rembourse pas son prêt, c'est la garantie qui permettra à la banque de se faire rembourser le capital emprunté.

 

 

Il existe 3 types de garanties standard :

  • La garantie hypothécaire conventionnelle se fait par le notaire chargé de la transaction

Si vous n’honorez pas vos échéances de votre prêt immobilier, l’hypothèque prise par la banque sur votre maison ou sur votre appartement lui permet de la saisir. Le logement est alors vendu aux enchères judiciaires afin de récupérer le capital restant dû.

 

  • Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)

il s'agit également d'une garantie hypothécaire mais plus avantageuse car on évite la taxe de publicité foncière. 

En revanche, le Privilège de Prêteur de Deniers est seulement possible pour des logements existants ou des terrains.

On ne peut pas en bénéficier pour garantir le financement d’un logement neuf.

 

  • La caution

C’est le mode de garantie le plus couramment choisi par les banques et particulièrement dans notre région qui propose des prêts CHF.

En cas de défaillance de l'emprunteur, la Société de Caution rembourse le prêteur rapidement qui ne se charge pas des démarches pour saisir le bien.

Le principe c’est de contribuer à un fonds commun auprès d’un organisme spécialisé, le plus connu et le plus apprécié des banque est le Crédit Logement, mais certaines banques ont leur propre organisme comme le Ct Mutuel, Le Ct agricole, la Caisse d'Epargne... La participation de tous les emprunteurs permet de constituer un fonds conséquent dans lequel l’établissement pourra puiser pour rembourser votre prêt si vous n’êtes pas en mesure de le faire. les Sociétés de caution analysent le risque comme les banques avant de prononcer leur accord, en cas de refus, les banques s'orientent vers une garantie hypothécaire selon les régles de chaque enseigne bancaire.

 

Il y a également

 

  • Les Mutuelles d’assurance ou de prévoyance qui proposent un service de cautionnement à leurs bénéficiaires, ces mutuelles concernent souvent les salariés de la fonction publique. Elles sont souvent plus avantageuses.
  • Le Nantissement
    le nantissement est possible si vous détenez des valeurs (contrats d'assurance-vie ou de placements sûrs) que vous pouvez remettre au banquier en garantie d’un prêt immobilier. La Banque a alors la possibilité de vendre ces valeurs pour se rembourser lorsque vous ne pouvez pas honorer vos échéances de pret.
    Il y a peu de frais pour cette option elle est souvent réservée aux clients des banques, disposant d'un portefeuille de valeurs suffisant pour garantir leur crédit.    Le nantissement de contrats d’assurance-vie peut être utilisé en garantie du remboursement des crédits in fine mais cette solution est aujourd'hui rare comme les prêts in fine ne sont plus proposés par les banques.